2021上海房地产调控新政｜买受人能否行使合同解除权之法律分析

经上海市政府同意，市住建委、市房管局等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称“《意见》”），自2021年1月22日起实施。本次《意见》中最大“亮点”，即“三、严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”

近几年来，各地陆续就房地产市场出台限购限贷政策，且该些政策往往当天发布，隔天起就实施，由此引发了一定数量的房屋买卖合同纠纷。本文针对在本次《意见》实施前，尚在履行过程中的合同，房屋买受人能否据此行使合同解除权，追回已付定金、购房款的问题做法律分析。

一、参考案例

本次《意见》实施后尚未有相应的司法裁判案例，本文参考上海市在2016年连续实施的调控政策，即《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》（2016年3月）、《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》（2016年11月）所引发的房屋买卖合同纠纷，上海法院对该类纠纷作出的审判意见。

（一）限购政策

1.原告曹某某与被告上海某房地产经纪公司、蔡某某房屋买卖合同纠纷

【（2016）沪0107民初10288号】

法院认为：原告及两被告就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》真实有效，合同当事人应当按约履行。根据查明事实，原告夫妻二人均系外地户籍，其社保和个税均未达到连续满五年的条件。2016年3月25日，上海市出台《关于进一步完善本市住房体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称“沪九条”），原告或其妻在签订系争房屋《房地产买卖居间协议》时符合购房条件，“沪九条”出台后即不具备购房资格，当事人间就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》客观上无法履行。故本院对原告要求解除《房地产买卖居间协议》的诉讼请求予以支持。

关于违约责任，合同无法继续履行的根本原因是原告丧失购房资格，对此，原告在主观上无恶意，对合同的解除不存在过错，无须对解除合同承担违约责任。协议解除后，被告应当退还原告定金。

2.原告李某某、王某与被告张某、刘某房屋买卖合同纠纷

【（2016）沪0113民初14740号】

法院认为：原被告签订的《房地产买卖居间协议》合法有效，受法律保护。原告已举证证明其在签约时具备购房资格，本院予以确认。合同签订后，2016年3月25日，上海市颁布房产新政，根据新政，原告不符合购房资格。因本市房产政策调整，原告丧失购房资格，原告对此不存在过错，不应承担合同责任。被告要求没收定金的主张，本院不予支持。原告要求被告返还定金的请求，本院予以支持。

（二）限贷政策

3.原告彭某某与被告张某某、上海某房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷

【（2017）沪0112民初5601号】

法院认为：本案的争议焦点为原告彭某某是否有权以新政出台无法支付首付款为由拒绝签订房地产买卖合同，并主张免责。

首先，买卖双方在《房地产买卖居间协议》中约定，若申请购房贷款未获得相应额度，原告应在办理房屋过户手续前以现金补足，既然双方作此约定，表明原告在签订上述合同时对可能存在的履约障碍已有充分预见，并且应当具备一定的资金保障。

其次，在签订涉案协议之前半年左右，原告出售了一套花园别墅，所得款项除偿还银行贷款外，剩余款项足够支付本案房款。客观上原告具有一定的履行能力。

再次，自2010年开始，房产调控政策不断升级，原告作为购房人对贷款不能或不足的情形，并非不能预见，对其中蕴含的商业风险应有清醒的认识。贷款不能或不足，亦非合同事实上无法履行的理由，故原告彭某某与被告张某某未能按照约定的条件签订《上海市房地产买卖合同》，责任在于原告彭某某。原告彭某某所付之定金100万元，应按定金罚则由被告张某某没收。

4.原告梁某某与被告栗某、张某某房屋买卖合同纠纷

【（2016）沪0117民初21700号】

法院认为：本案争议焦点在于原告能否以2016年11月28日上海市房贷新政导致其贷款额度降低为由要求解除合同、返还定金。

2016年11月28日，上海市住建委公布自2016年11月29日起，在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。对该调控政策何时出台以及具体内容，原告在2016年10月16日签订房地产居间合同时并不知道，亦无法预测。

虽然房地产居间合同第三条约定如银行批准金额不足申请额度时，不足部分买受方应于办理过户手续交易中心受理当日，以现金支付给出售方不足部分，但2016年11月28日的政策导致原告能够贷款的成数大幅减少且系争房屋总价本身较高，即使以合同价400万元计算，该政策实行后原告贷款金额从280万元降低为120万元，客观上给原告造成了履行障碍，普通购房者通常没有能力自有或短时间内筹措160万元。

因此，双方未能最终签订正式买卖合同系因不可归责于当事人双方的事由，原告并无恶意违约行为。现原告主张解除居间合同所确定的买卖合同关系、返还定金，本院予以支持。

二、最高院、上海法院在房屋调控政策下处理房屋买卖合同纠纷的意见

（一）最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》

1.关于限购的问题

房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。

2.关于限贷的问题

房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。

（二）上海市高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》

1.关于限贷的问题

房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。

三、结论及建议

结合上海法院司法实践以及最高院、上海法院的指导意见，我们可以看出，房地产调控新政中的“限购”“限贷”问题是导致房屋买卖合同产生纠纷的两个重要原因。

首先，在“限购”政策下买受人因无法变更房屋所有权而主张解除合同，上海各层级法院审判结果基本相同，即：

1.在房屋买卖合同履行过程中，因住房限购政策的实施，致使房屋买受人丧失购房资格，造成合同在客观上无法履行，买受人请求解除合同，予以支持。

2.因不可归责于双方当事人的原因导致合同无法履行，买受人在主观上无恶意，对合同的解除亦不存在过错，无须对解除合同承担违约责任，出卖人应向买受人返还定金或购房款。

其次，在“限贷”政策下买受人因贷款成数减少甚至无法取得，而主张解除合同，上海各层级法院存在不同的审判结果。究其原因，“限贷”并不是必然导致合同无法履行的客观原因，法院会严格审查买受人的实际支付能力。例如案例3，买受人在履行购买“二套房”的过程中，因限贷政策的实施，导致其贷款成数减少，法院认为买受人在签订居间协议前半年出售过一套花园别墅，该政策没有严重影响买受人的支付能力，因此对买受人要求返还定金的主张不予支持。而案例4，法院则恰恰认为由于限贷政策导致买受人能够贷款的成数大幅减少且系争房屋总价本身较高，客观上给买受人造成了履行障碍，法院支持买受人解除居间协议、返还定金的主张。因此，限贷政策的实施是否严重影响买受人的支付能力，进而导致无法实现房屋买卖合同的合同目的才是买受人享有合同解除权，追回定金、购房款的关键因素。

最后，当买受人在知晓自己可能被“限购”“限贷”的情况下，应积极与出卖方、中介机构或银行等信贷机构保持联系，确认调控政策是否会对买受人产生实质性影响。在确认存在影响的情况下，应及时向出卖方做出明确的书面意思表示，避免进一步扩大双方的损失。